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菏泽:全市500强企业有227家住房企业。

    菏泽放宽对销售的限制是放松对房地产(行政类)管制的第二个例子。

    一月份,兰州放宽了对购买房地产的限制。看我的文章“兰州的确是微松的,但合肥是误读的”。当时,我在文章中做了一个预测:2018年全年都将进行微调,但不要期望大松。整整一年,我们不能说它是正确的,因为中间7.31实际上拉紧了门。

    我读了一些文章来解释菏泽放缓的原因,主要是关于财政赤字、对房地产的依赖,以及许多数据披露相当完整。

    以菏泽市近几年财政收支为例,财政赤字逐年扩大。2017年,财政收支差距达到323亿元,接近菏泽市两年财政收入。

    比如,考虑到对土地融资的依赖,2018年以来土地流转费已达444.38亿元,这解释了房地产政策收紧的原因,并且一直被确立。

    但是,我认为,在解释为什么现在放宽限制方面仍然存在一些弱点。菏泽的温室气体改革突飞猛进,财政赤字不是一天两天,但是为什么要在2018年12月取消限制呢?

    应从短期经济波动中寻求短期政策变化。

    我找到了两份材料,一份是菏泽市的《2017年财政决算报告(草案)》,另一份是《菏泽市2018年1-9月实现地方财政收入500强企业分析报告》。可以更清楚地解释这两个数据。

    1。菏泽市财政收支平衡。

    上述提到的菏泽市财政赤字300多亿元,如2017年的情况:公共总预算收入完成18.66亿元,但公共总预算支出完成51.13亿元,收支差距达到323.7亿元。这很容易使我们想起住房改革、土地金融等的大跃进。

    但是去年的财务报告显示,菏泽的收入和支出是平衡的。因为“上级补贴31.53亿元,债务转移收入20.9亿元,转移资金22.6亿元,上年度余额27.2亿元,预算稳定调整基金3.4亿元,总收入576亿元”。

    这说明菏泽的财政状况确实很糟糕,赤字还在继续扩大,但并不是每个人都想象的那样。当然,这是通过坑他的山东父亲。

    2。菏泽的实体经济陷入困境。

    从1月到9月,500强企业实现地方收入10.167亿元,占全市收入的59.47%。这接近财政份额的60%。这意味着我们要了解菏泽的政策取向,只要看看这500家企业就知道了。

    在前三季度,菏泽的经济可以用两个词来描述:第一,实体经济在下降。第二,需要房地产板块稳定。

    实体经济的衰退主要表现在菏泽市工业企业萎缩、工业企业数量减少、财政收入贡献比重下降。

    看这些照片。

    工业是菏泽市最大的产业,占全市财政收入的35.26%,其中制造业占17.31%,矿业占16.5%。非工业类占全市财政收入的24.21%,其中房地产业占14.46%,位居全市第四,而第六是直接与房地产相关的建筑业,占2.21%。如果把这两个行业加起来,它们占16.67%,是矿业的第二大产业(我们必须注意这个数字)。

    然后,在2018年9月之前,实体已经衰落。与2017年相比,前500强的工业企业数量从去年同期的168家下降到同期的146,22家。其中,制造业下降幅度最大,从143家下降到121家,下降了24家。同期,非工业企业从332家增加到354家,增加了22家。

    结果,行业贡献的地方财政收入(500强企业中)下降了。从去年同期的61.07%下降到59.28%,下降了1.99%,非工业部门从38.93%上升到40.72%,增加了1.99个百分点。其中,制造业比重下降2.09个百分点,房地产业比重上升1.3个百分点。

    另一点是房地产业。我注意到,在菏泽市500强企业中,227家房地产公司占45.4%,几乎占一半。地方财政收入2472亿元,占全市地方财政收入的14.46%。此外,与2017年的500强企业相比,房地产企业的数量增加了29家。

    三。房地产业也陷入困境。

    工业和制造业存在问题。我相信菏泽会出台更多的政策来支持它。但今年第三个房地产市场确实存在问题,这更麻烦。

    据一些公开报道的21世纪经济报道,菏泽市在七月三十一日中央号召后,房地产市场陷入萧条。许多新房销售陷入困境。如果你一个月卖20台,你就会通过考试。销量下降了2-30%。二手房价格也开始下跌。

    放宽对销售的限制是在上述背景下,所以显然它不是“担心房价上涨,所以放宽对销售的限制,增加住房供应,平息上涨”的论点。政府的意图是提高投资信心,而且价格下降一点也不紧。但如果房地产行业像工业企业那样大面积下滑,就会产生非常严重的连锁反应,如大规模裁员、稳定事件、坏账等。如果继续下去,房地产业将与实体经济产生共鸣,拖累整体经济增长和财政收入。

    我认为这是菏泽放宽限制的逻辑。排名前500位的一月到九月的表现是最直接的原因。

    当然,解除对销售的限制在理论上是正确的,包括购买限制。从长远来看,这些政策毫无意义,只是安慰剂。人们急于引入和保持这种政策,因为他们希望避免不确定性的影响。

    那么,菏泽的这种放松有什么信号意义吗?

    显然有。

    首先,对于像菏泽这样的大城市来说,菏泽市这种地处大都市圈外、土地金融依赖程度高的小城市,其行为会产生很大的示范效应。接下来,我们将看到,在过去的两年里,100多个城市已经出台了行政管制政策,几十个城市将开始放松管制。我认为这种放松将是适度的。

    然而,对于大都市区的“小城市”以及核心城市来说,并没有太多的象征意义。特别是在四大超核心城市,政策仍将温和宽松,但不能明显放松。原因在于,在过去的两年里,这些城市“非常努力地浪费本来可以增加住房供应的机会”。在你有足够的储备金之前,只要你放松债券,房价就会反弹作为报复。

    像菏泽那样放松有用吗?

    不

    我曾多次提醒大城市以外的小城市,它们没有独立生活的建议,但如果它们投资,它们有多远。有人问你,你没有看到这一波小城市的崛起有多快?嗯,当然了。然而,大棚改革货币化的实质是人为地重建需求。拆卸一批并构建另一批。在这种情况下,没有明确的逻辑——如果你买你坚持的租金逻辑,那么租金回报率是相对不确定的。如果你买它是为了换手增值,而且供应量接近无限,你想买谁?例如,菏泽市计划建设面积在2018年上半年达到1550万平方米,增长161%,在全国排名第七。

    这一轮PSL撤退是那些刚刚开始的小城市的命运。我相信,在未来三到五年内,大城市以外的小城市的房地产业将面临非常艰难的时期。或者那句话,买房子,从现在起,待在大都市区。

    作者:Juroche,来源:Juroche,华尔街新闻删除了内容